Если есть комната в собственности

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: "Если есть комната в собственности" с профессиональным объяснением. Если у вас в процессе прочтения возникли вопросы, то дочитайте статью до конца, а в случае, если не нашли ответа вы всегда можете обратиться к нашему дежурному консультанту.

Как оформить комнату в собственность?

Коммунальные квартиры и семейные общежития еще никто не отменял. Многие люди до сих пор проживают в подобном жилье. И у каждого из таких жильцов когда-нибудь возникал вопрос о том, как оформить комнату в свою личную собственность.
Все кто проживает на своих квадратных метрах без процедуры приватизации, являются всего лишь квартиросъемщиками. И чтобы получить возможность дарить, продавать, завещать и т.д. свою комнату, вам обязательно надо ее оформить.

Как оформить комнату в коммунальной квартире?

Здесь можно сделать все точно так же как и с приватизацией целой квартиры. Только в этом случае, вы имеете право лишь на оформление жилого пространства. Ведь общественные места принадлежат всем жильцам в одинаковой степени.
До 1998 года оформление комнаты требовало согласия всех остальных жильцов квартиры. Но теперь в этом нет необходимости. Даже напротив, соседей, препятствующих приватизации, можно привлечь к ответственности через суд.
Для того чтобы оформить свою комнату вам следует обратиться в Управление Департамента по жилищной политике жилищного фонда, собрав предварительно все необходимые документы.
Обязательно заранее узнайте часы работы этого учреждения и все нюансы оформления жилой площади. Это позволит вам солидно сэкономить личное время.

Какие документы понадобятся для оформления комнаты?

В пакет документации, который вам необходимо собрать, входят следующие бумаги:
Заявление о приватизации с подписями всех, кто прописан в комнате
• Справка по месту проживания
• Кадастровый и технический паспорт
• Документы, удостоверяющие личность людей, прописанных в комнате
• Ваш паспорт
Также, вам потребуется доказать, что у вас нет долгов по уплате коммунальных платежей. Для этого вам следует получить справку по форме 9 от коммунальных служб (ДЭЗ, РЭУ, ЖЭК), где будет указана информация об уплате счетов.

Оформление комнаты на семью с детьми

Если в комнате, которую вы приватизируете, прописаны несовершеннолетние дети, то вам потребуется обратиться в органы опеки, чтобы обзавестись разрешением на оформление квадратных метров в собственность.
При этом все дети станут участниками приватизации. Но за ними все равно останется право на 1 бесплатную приватизацию в дальнейшем.
Несовершеннолетние собственники не имеют права отказываться от долей в комнате. А если вы предварительно выпишите детей из жилплощади, то вам, скорее всего, откажут в приватизации.
Что касается совершеннолетних членов семьи, то они имеют право на отказ. Но в случае отречения от своей доли, такое желание должно быть подкреплено письменным заявление и заверением нотариуса.
Следует помнить, что многие документы имеют определенный срок действия. И вероятность того, что вы будете оформлять одну справку дважды, весьма велика. Значит, стоит заранее рассчитать все свои действия, и лишь только потом приступать к оформлению комнаты.
Неважно, что вы хотите сделать, оформить на себя квартиру или ее часть, главное всегда быть в курсе последних изменений в российском законодательстве и знать общие принципы совершения данной процедуры.
Тогда бюрократия будет над вами не властна.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

Читайте так же:  Жалоба на бездействие арбитражного управляющего образец

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

[3]

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

[1]

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город сен 2019 авг 2019
Москва 213,5 т.р. 212,6 т.р.
С-Петербург 132,7 т.р. 132,5 т.р.
Екатеринбург 74,4 т.р. 74,3 т.р.
Новосибирск 71,9 т.р. 72,2 т.р.
Сочи 121,5 т.р. 121,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Переехать из «коммуналки»

Коммунальные квартиры до сих пор являются реальностью, а не мифом. Они есть в каждом городе, а поговаривают, в каждом доме. Какая мечта у тех, кто живет в «коммуналке»? Въехать в отдельную жилплощадь и закрыть за собою двери. Как сделать так, чтобы эта мечта хоть немного приблизилась к реальности? Чтобы она стала явью?

Вы можете получить статус малоимущего (доход ниже прожиточного уровня) и собрать документы о нехватке квадратных метров. При этом потребуется предоставить справку о заключенных сделках с недвижимостью за последние 5 лет. Но учтите, что на 1-го человека в среднем положено около 13-15 метров. Вы приносите в жилищный департамент документы вашей жилплощади. Если до нормы вам далеко — то у вас есть шанс получить отдельную квартиру в порядке очереди. Нормы везде разные. Скажем в столице это 15 метров на одного человека.

Однако по 2 части 57 статьи ЖК РФ отдельную квартиру без очереди могут получить проживающие в аварийном жилье, то есть их помещения признаны аварийным жильем, или болеющие тяжелыми хроническими болезнями.

Есть несколько других методов и способов. О них — ниже.

Читайте так же:  Какие выплаты положены на рождение второго ребенка малоимущим семьям

1. Вы можете выкупить все комнаты. Что для этого надо? Финансы и согласие всех прописанных. Опять-таки, если ваш сосед вздумал продавать свою комнату, вы обладаете приоритетным правом выкупа (стоимость привязывается к кадастровой оценке). Комнаты муниципальные? Тогда идем оформлять приватизацию, а далее по такой же схеме.

2. Можно ждать, когда появится покупатель на всю квартиру. Тогда вас расселят в отдельные помещения. Так часто делают те, кто хочет стать обладателем квартиры в старинном доме. Из минусов: таких «меценатов» не так уж много, интересует их в основном старые исторические дома в самом центре города.

3. Если не торопиться, то со временем можно попробовать стать арендатором всех комнат (это муниципальный случай социального найма). Или получить их по льготной цене. Но. Комната, которая освободилась, бесплатной станет в таких случаях: вы в очереди на улучшение жилищных условий, вас признали малоимущим, на каждого члена вашей семьи приходится менее 15 метров (это в Москве). Когда комната освобождается, власти обязаны уведомить оставшихся жильцов о возможности выкупа на льготных условиях, либо бесплатного получения.

4. Соседи не продают свои метры, нет ни одной свободной комнаты? А ваша комната в собственности? Тогда, попробуйте продать комнату в «коммуналке». Обычно ее стоимость (а коммунальные квартиры чаще встречаются в центре) равна стоимости квартиры на окраине. Вам выбирать: в центре — в «коммуналке» или на окраине, но в отдельной квартире. Только подготовьте все бумаги о собственности, и не забудьте «отказные» соседей на покупку. Ведь у них приоритетное право.

Чем отличается доля в квартире от комнаты

Чем отличается доля в квартире от комнаты

Некоторые люди считают, что комната ничем не отличается от доли в квартире, но так ли это? На самом деле отличий комнаты от доли не так мало. Рассмотрим некоторые из них.

Отличие комнаты от доли в квартире

1) Владелец комнаты имеет отдельное свидетельство на комнату в конкретной квартире, и комната числится в свидетельстве под номером, в свидетельстве будет говориться о владении конкретных квадратных метров в квартире. На эти квадратные метры владельцы других комнат в коммунальной квартире претендовать не могут, не могут перемещаться или находиться в такой комнате без согласия собственника. С долями дело обстоит несколько иначе, будучи владельцем доли вы являетесь владельцем части имущества в квартире, но даже если в этой квартире вы занимаете отдельную комнату, это не значит, что она ваша собственность, эта комната остается частью общего имущества сособственников квартиры и каждый из собственников имеет право ей распоряжаться по своему усмотрению, никаких ограничений нет.

2) Многие владельцы долей, чья доля позволяет выделить отдельную комнату в квартире, обращаются в суд для выделения и закрепления за ними конкретной комнаты и суд выносит решение о закреплении комнаты определенного метража за конкретным сособственником квартиры. Но даже решение суда не делает вас полноправным владельцем данной комнаты, это просто один из способов выделить себе «угол» для проживания в квартире. Такие собственники долей часто пытаются продать свою долю под видом комнаты, но покупателям важно помнить, что решение суда потеряет свою силу при переходе права собственности, ведь оно вынесено относительно другого человека и новому собственнику придется снова выделять комнату через суд.

3) Владелец доли в квартире оплачивает квартплату согласно квитанции и размеру своей доли совместно с другими сособственниками. У владельца комнаты отдельный лицевой счет на свою комнату и счетчики на электроэнергию тоже отдельные, поэтому он оплачивает расходы только за свои квадратные метры.

Видео (кликните для воспроизведения).

4) Аналогичный размер комнаты и доли по квадратным метрам в аналогичном жилье и районе будет стоить по-разному. В большинстве случаев доля стоит дешевле, чем отдельная комната.

5) Владелец комнаты может распоряжаться своим имуществам на свое усмотрение, ограничений в правах у него не будет (если нет действующих обременений на жилье). Собственнику доли любое свое решение относительно своего имущества необходимо будет согласовывать с сособственниками квартиры. Таким образом без согласия сособственников владелец доли не может оформить никому регистрацию в данном жилом помещении (исключение только несовершеннолетние дети собственника), продать или оформить кредит под залог доли.

Выбирая для покупки долю или комнату важно объективно взвешивать все за и против вариантов таких покупок. И выгода будет в каждом случае разная. Главное понимать, что даже выделенная доля в виде комнаты не становиться полноценным отдельным помещение. По документам и закону такая комната все равно остается долей в имуществе. А права и обязанности у владельцев долей и владельцев комнат отличаются.

Право собственности на комнату в квартире

Краткое содержание

1. У нас в собственности имеется комната в общежитии, которое подлежит сносу, но когда это еще произойдет неизвестно, сейчас хотим приобрести в собственность недвижимость. При оформлении в собственность еще одной недвижимости, потеряем ли право на квартиру в замен сносимого жилья?

1.1. Здравствуйте, Юлия.

Нет, не потеряете. Но не факт, что вам предоставят другую комнату. Вместо этого могут выплатить выкупную стоимость, согласно ст. 32 ЖК РФ.

2. Я проживаю в муниципальной коммунальной квартире. Занимаю три комнаты. В администрации города на сегодняшний день изготавливаются технические паспорта (на дисках) на комнаты для осуществления дальнейшей передачи мне в собственность при приватизации. Коммунальная квартира не стоит на кадастровом учете. В администрации города считают, что квартиру ставить не надо, достаточно поставить на кадастр комнаты, каждую, как отдельный объект. Правы ли сотрудники Администрации?

Квартиру необходимо ставить на кадастровый учет.

Комнаты, учитываются в составе квартиры, то есть в реестре недвижимости содержатся как сведения о квартире, так и сведения о комнатах, расположенных в ней.

2.2. Необходимо ставить на учет квартиру, т.к. помимо комнат есть еще и места общего пользования.
А квартира это единый не делимый объект недвижимости.

Читайте так же:  Какая статья и какое наказание следует при взломе чужой территории

3. В квартире три комнаты и на каждую отдельное св-во права собственности. Хотят купить в ипотеку. Дом культурного наследия. Какие у банка будут вопросы.

3.1. Трудно сказать, все зависит от конкретного банка точнее их сотрудников.

4. Я,пенсионер, с сыном и дочерью имею на правах собственности 4 х комнатную квартиру 86 м, кв, 56 жилой. В ней 3 комнаты раздельные и одна проходная. Сын живущий в другом городе у жены, в большой 2 х комнатной квартире, хочет выделить свою площадь. А в последствии прописать там ребенка, которого они хотят удочерить. Может ли он по закону это сделать?

4.1. Здравствуйте! Выделить он может только через суд и у вас будет коммуналка. Это по Закону.

4.2. Добрый день. На регистрацию несовершеннолетнего ребёнка к матери согласие иных собственников не требуется.

5. Я с сыном и дочерью имею на правах собственности 4 х комнатную квартиру. В ней 3 комнаты раздельные и одна проходная. Сын живущий в другом городе у жены хочет выделить свою площадь. А в последствии прописать там ребенка, которого они хотят удочерить. Может ли он по закону это сделать?

5.1. Выделить квартиру невозможно, можно только определить порядок пользования этой квартирой, но даже в этом случае для регистрации супруги необходимо согласие всех долевых собственников.

6. Моя бабушка имела комнату в собственности в комун. Квартире, на меня было написано завещание, но затем она переписала дарственную на своего сына, сейчас она хочет вернуть все обратно т.к. он не выполняет данные ей обязательства, в комнате я по прежнему прописана со своими двумя детьми, можно ли бабушке вернуть свои права на комнату обратно?

6.1. Можно. В судебном порядке в пределах сроков исковой давности.

6.3. Альбина, здравствуйте!
Для возврата «всего на круги своя» необходимо расторгнуть договор дарения.
Для этого возможно заключить соглашение о расторжении договора, найти основания для одностороннего отказа от состоявшегося договора, либо попытаться оспорить договор дарения в судебном порядке (по причине недействительности совершенной сделке).

6.4. Если какие то условия прописаны в договоре и он их не выполняет то можно оспорить в связи с не несоблюдением. . Если в договоре дарения не о каких условиях речь не идёт то не оспорить договор. Нет оснований.

6.5. Альбина, здравствуйте.
Проблема в том, что договор дарения не предусматривает встречных обязательств со стороны одаряемого — он безвозмездный. Поэтому нельзя оспорить договор только по причине неисполнения сыном каких-либо договоренностей. Нужно искать иные основания (как вариант, состояние здоровья бабушки в момент совершения сделки). Когда был заключен договор дарения? Готова ли бабушка обращаться в суд для его оспаривания? Если ей самой тяжело вести процесс, это может сделать лицо по доверенности.

6.6. Здравствуйте.
Нужно ознакомится с договором дарения ст.572 ГК РФ.

6.7. Альбина, это очень сложно. Можно попробовать оспорить сделку по основанию — заблуждение относительно природы сделки. Такие вещи с пожилыми людьми иногда проходят.
Обратитесь к юристу со всеми документами, в т.ч. можете обратиться к одному из ответивших Вам на вопрос.

7. У меня такой вопрос. У нас с бывшим квартира в собственности, 1:2 часть его и 1:2 часть моя. Имеет ли он право жить в кем то, приглашать на совместное проживание например свою мать? Я в своей комнате живу с нашим совместным ребёнком, правда ей уже 22 года. И второй вопрос-имею ли я права продать свою долю. Спасибо.

7.1. Здравствуйте! Без Вашего согласия бывший муж не вправе никого вселять в квартиру. Свою долю можете продать.

Как купить комнату

О том, как купить комнату, на примере Москвы рассказывает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их. Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки. Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца. Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д. Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

[2]

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях. Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям. Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Читайте так же:  Куда написать претензию в мегафон

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет. Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги. После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Если есть комната в собственности

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Видео (кликните для воспроизведения).

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

Кол-во комнат Квартира Стоимость/млн руб.
1 Двухкомнатная 3,02 1 Трехкомнатная 2,69 1 Четырехкомнатная 2,84 2 Трехкомнатная 4,81 2 Четырехкомнатная 5,43

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

Читайте так же:  Как оформляют кадастр если два владельца

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Источники


  1. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.

  2. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.

  3. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
  4. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.
  5. Борисов, А. Н. Защита от принудительной ликвидации юридического лица по искам государственных органов / А.Н. Борисов. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. — 272 c.
Если есть комната в собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here