Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: "Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом" с профессиональным объяснением. Если у вас в процессе прочтения возникли вопросы, то дочитайте статью до конца, а в случае, если не нашли ответа вы всегда можете обратиться к нашему дежурному консультанту.

Оценка объектов незавершенного строительства

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов – довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Каким же образом можно оценить незавершенный объект и определить его адекватную рыночную стоимость?

[2]

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу. Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат. Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного объекта, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Кроме того, объекты, строительство которых не закончено (и, особенно, если оно было заморожено), подвержены физическому износу в большей степени, чем функционирующая недвижимость. Отсутствие некоторых конструктивных элементов и систем приводит к тому, что действие внешней среды будет негативно сказываться на таком объекте, приводя к его повреждениям и ускоренному износу.

Таким образом, при оценке подобной недвижимости необходимо определить не только ее состояние, но и состав объекта, а также выяснить, по каким именно причинам было приостановлено или прекращено строительство, какие права на объект существуют и кто их обладатели. Поэтому при определении стоимости незавершенных строительных объектов необходимо обращаться к профессиональным оценщикам.

Этапы оценки незавершенного строительства

  1. Определение класса объектов. Их можно условно разделить на:
    • объекты общественного назначения;
    • жилые здания;
    • производственные здания.

При этом объекты производственного назначения классифицируются также на:

Выбор методов оценки

Сравнительный подход применяется в отношении незавершенных строительных объектов крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту. Тогда задача оценщика — приведение к компромиссу покупателя и продавца. Продавец, желающий реализовать такой объект, ставит перед собой цель – вернуть вложенные в недвижимость денежные средства. Если определенная оценщиком стоимость имущества не значительно отличается от этой величины, то продавец будет согласен на сделку. Покупатель же, понимая, что на возведение уже построенных конструкций пришлось бы направить примерно такую сумму денежных средств, которая отражена в отчете, готов ее заплатить, чтобы сэкономить свое время.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценщик признает его снос. Продавцу и покупателю намного труднее будет прийти к компромиссу, т. к. как первый при определении цены сделки по-прежнему будет ориентироваться на вложенные в строительство средства, а второй – только на свои затраты и доходы в будущем. В данном случае можно использовать оба подхода — и затратный, и доходный. Однако предпочтение все же отдается именно доходному методу, поскольку он в полной мере учитывает фактическое состояние незавершенного строительного объекта и перспективы его использования.

Практические аспекты оценки объектов незавершенного строительства

При оценке объектов незавершенного строительства теоретически также возможно применение всех трех подходов.

Применение сравнительного подхода ограничивает неразвитость рынка купли-продажи объектов незавершенного строительства. То есть будет практически невозможно найти информацию о купле-продаже аналогичных объектов, если же какие-то объекты все-таки продаются, то, как правило, они существенно отличаются от оцениваемого объекта, поэтому придется проводить слишком много корректировок. Если же вдруг удастся найти достаточное количество сопоставимых объектов и информацию об их стоимости, то алгоритм оценки будет аналогичен тому, который применяется при оценке объектов коммерческой недвижимости. Необходимо будет только добавить корректировку на степень готовности.

Принимать в качестве объектов-аналогов аналогичные объекты, но уже построенные, не корректно, так как зависимость стоимости объекта незавершенного строительства и его степени готовности не линейная. То есть, если взять для примера готовый объект, и аналогичный, но готовый на 50%, стоимость второго будет меньше не в 2 раза.

Доходный подход можно применять только при оценке объектов с высокой степенью готовности.

При оценке методами затратного подхода алгоритм расчета тот же: сначала определяется стоимость прав на земельный участок, далее — стоимость строительства.

Стоимость строительства сначала определяется для объекта как будто построенного. Так гораздо проще определить, во сколько обойдется строительство такого объекта целиком, далее стоимость строительства умножается на коэффициент готовности. Коэффициент готовности можно рассчитать самостоятельно, исходя из визуального осмотра объекта, степени готовности тех или иных конструктивных элементов и удельных весов этих элементов в общей стоимости строительства.

Особое внимание следует уделить определению прибыли девелопера. Если оцениваются востребованные рынком объекты, то девелопер свою прибыль получит; если данный объект никому не нужен, то следует говорить о функциональном или экономическом износе, но никак не о прибыли девелопера.

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

Определяется длительность анализируемого периода. 2. Для каждого анализируемого года рассчитывается: » величина чистого операционного дохода, » сумма расходов по обслуживанию долга.

7. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки. 10.

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

Городнова, Н. В., Байковская А. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика.

– 2011. – № 37. С. 244. 2. Печенкина, В. Электронный ресурс: http://nedv.info/ Якупова Элина Ильдаровна, Путятинская Юлия Валериевна

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Фото № 2 Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки.

[1]

Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Читайте так же:  Неустойка за просрочку выполнения работ

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС: Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Порядок оформления прав на объект незавершенного строительства.

Фото № 4 До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Оценка земельных участков с объектами незавершенного строительства или без них

Мы учитываем специфику земель как объекта оценки, грамотно проводим сложную процедуру. Основные отличия земельного участка от иных видов недвижимого имущества: Долговечность объекта недвижимости – одна из причин регулярного повышения цен на землю.

Однако стоимость участка может значительно снижаться, например, в случае негативного экологического воздействия.

Земли классифицируются по целевому назначению.

Наша компания заключает договоры на проведение оценки земельных участков разных типов: городских и дачных; земель специального предназначения, промышленного и сельскохозяйственного. Незавершенное строительство как объект оценки В основе распространенной классификации сооружений или зданий, не завершенных строительством, лежит их возможность выступать на рынке недвижимости в качестве доходных объектов.

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

и по отдельным конструктивным элементам.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного результата с затратами на получение исходно-разрешительной документации. Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей

Научный журнал Фундаментальные исследования ISSN 1812-7339 Перечень ВАК ИФ РИНЦ 1, 118

Определяем вид объекта незавершенного строительства.

2. Определяем прогнозный период получения доходов и расходов для достройки объекта незавершенного строительства. 3. Выбираем метод вычисления ставки дисконтирования и выполняем ее расчет.

4. Производим расчет стоимости объекта незавершенного строительства. Носов С.И., д.э.н., профессор, директор Научно-образовательного центра «Управление проектами развития территорий», профессор кафедры управления проектами и программами, ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им.

по сути объект не завершенный строительством со степенью готовности Qгот = 0%: где – рыночная стоимость не завершенного строительством объекта недвижимости, д.е.; VL – рыночная стоимость земельного участка с учетом имущественных прав, д.е.; ICL – косвенные затраты (услуги по регистрации и оформлению прав), приходящиеся на рассматриваемый земельный участок, д.е.

где – рыночная стоимость не завершенного строительством объекта недвижимости, д.е.; VL – рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок, д.е.; VB – стоимость восстановления (замещения) улучшений в предположении 100%-ной готовности, д.е.; EP – прибыль предпринимателя от объекта недвижимости со 100%-ой готовностью, д.е.; – степень строительной готовности, %; – процентное выражение накопленного износа возведенных (монтированных) конструктивных элементов недвижимых улучшений, %; ICL – косвенные затраты, приходящиеся на рассматриваемый земельный участок, д.

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

j — срок предоставления земельного участка в аренду, лет. К основным характеристикам не завершенного строительством земельного участка относятся: имеется часть или полный комплект разрешительной документации на строительство, физических изменений земельного участка нет; имеется комплект документации, проведены работы нулевого цикла; имеется комплект документации, часть зданий и сооружений с различной степенью готовности; где С РС —рыночная стоимость права собственности на земельный участок, денежных единиц; CF k — денежный поток периода (года), денежных единиц; r — ставка дисконтирования, %; m — продолжительность прогнозного периода, лет; k — номер прогнозного периода; PS — возможная цена перепродажи земельного участка (стоимость реверсии), денежных единиц.

Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.

Оценка незавершенного строительства: нюансы процедуры

Мы перезвоним в удобное Вам время!

Заявка на бесплатную консультацию специалиста Ответы на любые вопросы по услугам Основные сложности при оценке незавершенного строительства состоят в следующем: От того, насколько правильно будет сформулирована заказчиком оценки цель, зависит:

  • вид определяемой стоимости;
  • выбор методических подходов и оценочных процедур;
  • стоимость услуг оценочной компании;
  • сроки оценки;
  • объем пакета документов.

Стоимость незавершенного строительством объекта, определенная для разных целей, может отличаться от рыночной. Будьте готовы в беседе с оценщиком максимально четко определить задачу, чтобы он прописал в договоре об оценке цель: Оценка незавершенного строительства при помощи онлайн калькулятора или «на глазок» невозможна. Вам однозначно не обойтись без помощи профессионального независимого оценщика независимо от цели, для которой определяется стоимость.

При необходимости оценить незавершенное строительство следует выяснить, чем объясняют независимые оценщики различия в стоимости даже визуально схожих недостроев и с одним процентом готовности: Чаще всего при оценке незавершенного строительства применяется затратный и доходный подходы, а также их комбинирование. Чтобы оценить незавершенное строительство вам следует подготовить пакет документов для предоставления оценщику: Приведенный перечень документов может быть расширен по требованию оценщика.

Оценка объектов незавершенного строительства

Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.

Почему другие методы не работают

При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, — арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.

Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.

Читайте так же:  Анкета подача документов на загранпаспорт через мфц

Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.

Как работает затратный метод

Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.

Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.

На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Джеральд Гейдж — Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young
Коммерческая недвижимость №9 (21) сентябрь 2004 г.

Анализ спосо­бов исполь­зо­ва­ния объекта в оцен­ке недви­жи­мос­ти доход­ным под­хо­дом.

Важнейшим этапом в оценке недвижимости с позиции доходного подхода является определение всех доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки, с последующим расчетом потоков этих доходов и расходов за прогнозный период.

Видео (кликните для воспроизведения).

Чистый операционный доход, представляющий собой разницу между доходами и расходами при коммерческой эксплуатации объекта, является главной базой для расчета стоимости недвижимости методами доходного подхода. Полнота рассмотрения различных доходных и расходных статей, а также точность расчета их значений являются залогом правильного применения доходного подхода и получения достоверного результата оценки.

Сразу заметим, что для простоты и наглядности в этой статье мы будем рассматривать только функционально готовые объекты, пригодные к использованию по своему прямому назначению без предварительного проведения каких-либо дополнительных строительных или ремонтных работ. Поскольку структура и величина доходов и расходов собственника объекта недвижимости зависит от выбранного им способа использования объекта, то сначала мы рассмотрим основные способы использования недвижимости.

Первый способ — это использование в личных или общественных целях. Использование объекта недвижимости в этих целях не может служить моделью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта («наилучшего и наиболее эффективного» в смысле терминов оценочной деятельности) при расчете его стоимости доходным подходом. Действительно, мотивация собственника, использующего свою недвижимость данным способом, не носит коммерческого характера и не имеет целью извлечение максимальной прибыли или максимизации стоимости самого объекта, поэтому рассмотрение этих способов использования недвижимости лежит за рамками данной статьи.

Второй способ — использование объекта для собственных коммерческих нужд, то есть для размещения на его площадях собственного бизнеса. Этот способ использования недвижимости встречается часто — различные предприятия и организации, являющиеся собственниками недвижимости, используют ее в интересах своего бизнеса, размещая на принадлежащих им площадях свои офисы, склады, магазины, производственные цеха и т.д.

Может ли такой способ использования быть наилучшим? Да, может. Но проблема состоит в том, что при проведении практической оценки независимому оценщику придется рассчитать доходы и расходы всего бизнеса и выделить чистый операционный доход, приходящийся на недвижимость, а это может оказаться очень сложной задачей.

Действительно, если оцениваемый объект недвижимости является лишь малой частью функционирующего бизнеса, то точно выделить его вклад в добавленную стоимость будет очень трудно, он просто затеряется среди других, более значимых факторов. По этой причине такой способ использования недвижимости практически никогда не рассматривается оценщиками как модель наилучшего и наиболее эффективного использования.

Читайте так же:  В каком возрасте проходят диспансеризацию

Третий способ — передача объекта недвижимости в доверительное управление. Такая форма использования собственности может быть экономически эффективной, ведь профессионал в области управления недвижимостью должен всегда добиваться наилучших результатов, которые в этой сфере выражаются в виде снижения расходов на эксплуатацию, снижения потерь от перерывов в использовании объекта при смене арендаторов, повышении доходов за счет эффективного управления.

Доверительное управление — хороший способ для собственника использовать свою недвижимость, но будет он наилучшим или нет — это зависит от конкретных условий договора, заключенного с управляющей компанией. Но нас интересует несколько другой вопрос — можно ли использовать данный способ, как модель наилучшего и наиболее эффективного использования при расчете стоимости объекта?

Если посмотреть на это с точки зрения практикующего оценщика, то ответ, скорее всего, будет — нет. Это связано, в первую очередь, с отсутствием достаточного количества общедоступной информации по условиям доверительного управления объектами различно типа. По крайней мере, количество подробно описанных предложений по приему в доверительное управление объектов недвижимости не идет ни в какое сравнение с количеством предложений по прямой аренде, а следовательно, в настоящее время эта информация не может в полной мере характеризовать рынок и не может отразить все нюансы мотиваций участников рынка.

Четвертый способ — сдача объекта в аренду. Это самый распространенный способ, который почти всегда подходит как модель наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки зданий, помещений и иных объектов, пригодных к немедленной коммерческой эксплуатации. Преимущество его применения, по сравнению с другими способами, состоит в том, что анализ доходов, которые может получить собственник при таком способе использования своей недвижимости, основан на достоверной информации с рынка, на котором представлены объекты недвижимости всех типов. Поиск аналогов на этом рынке не представляет больших трудностей для оценщика. Кроме того, выбор такого способа использования и расчет доходов на основе существующих рыночных ставок аренды, позволяет оценщику убедительно показать, какие доходы от эксплуатации этого объекта можно получить и доказать правильность своей позиции на объективной рыночной информации.

В заключение можно сказать, что сдача объекта в аренду стороннему арендатору, строго говоря, не является наилучшим использованием для всех объектов недвижимости априори, но рассмотрение любого иного использования работоспособного объекта недвижимости в моделях доходного подхода является редким исключением из правил и применяется только тогда, когда аренда, по каким-либо причинам, является невозможной.

Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков, свободных от улучшений

Объекты незавершенного строительства (объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства);

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам.

Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости.

Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.

Для того, чтобы объективно оценить стоимость незавершенного здания (сооружении), необходимо правильно его классифицировать. Существует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. При этом, наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, используют, в основном затратный подход. Рыночная стоимость объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, практически не используется.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Для оценки стоимости свободных от улучшений участков используют:

— подход сравнительного анализа продаж (метод прямого сравнения продаж);

— доходный подход (метод капитализации земельной ренты);

Затратный подход к оценке земельного участка, свободного от улучшений не применяется, так как земля является продуктом природы и затрат на ее производство никто не осуществлял.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Читайте так же:  Мать одиночка инвалид пособие

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

, где

VL — стоимость земельного участка,

IL — доход от владения землей,

RL: — ставка капитализации для земли.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Дата добавления: 2018-04-05 ; просмотров: 719 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом

Под незавершенным строительством понимаются здания либо сооружения, которые не достроены, не эксплуатируются, иногда не Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом их правовой статус, не функционируют и не приносят прибыль. С одной стороны, это неполноценная недвижимость и часто не до конца юридически оформлена, а с другой — недостроенные здания могут продавать, покупать, вносить в качестве вноса в уставный капитал и др. Парадокс, но недостроенные объекты весьма привлекательны для инвесторов. Думается, это из-за того, что они часто расположены экономически благоприятных районах. При продаже, инвестировании и в ряде других ситуаций необходимо знать объективную стоимость объектов на текущую дату.

Городнова доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности А. Банковская, соискатель кафедры философии Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Ельцина Экономический анализ: Теория и практика 37 — Проблема поиска категории, характеризующей состояние современного рынка недвижимости, приобрела в последнее время еще большую актуальность. Предложен авторский подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объектов незавершенного строительства и введена категория определения соответствия оценочных подходов рыночным реалиям.

Вы точно человек?

Под незавершенным строительством понимаются здания либо сооружения, которые не достроены, не эксплуатируются, иногда не определен их правовой статус, не функционируют и не приносят прибыль. С одной стороны, это неполноценная недвижимость и часто не до конца юридически оформлена, а с другой — недостроенные здания могут продавать, покупать, вносить в качестве вноса в уставный капитал и др. Парадокс, но недостроенные объекты весьма привлекательны для инвесторов.

Думается, это из-за того, что они часто расположены экономически благоприятных районах. При продаже, инвестировании и в ряде других ситуаций необходимо знать объективную стоимость объектов на текущую дату. На ее определение и направлена оценка незавершенного строительства.

Недостроенные и не веденные в эксплуатацию здания и сооружения весьма сложны в оценке. Это объясняется несколькими причинами:. Наши независимые оценщики имеют опыт оценки незавершенного строительства, работают в этой сфере с года.

Они готовы профессионально оценить даже сложные объекты как с конструктивными, так и юридическими сложностями. Алгоритм, традиционный для обычной недвижимости, не даст точных результатов в ситуации с незавершенным строительством. Анализируя только такие факторы, как местоположение, год начала строительства, материал конструкции и др. Все эти факторы тщательно анализируются оценщиками. Проводятся необходимые измерения и расчет степени износа.

Другой этап работы специалистов — применение традиционных для оценки методов. Оценщики, определяя рыночную цену незавершенного строительства, практически не применяют сравнительный метод. Это связано с невозможностью подбора объектов-аналогов, так как каждое недостроенное здание или сооружение уникально. Доходный метод тоже применяется ограниченно: объект не введен в эксплуатацию.

Значит, и использоваться в коммерческих и иных целях не может. Единственный подход, который помогает получить достоверные результаты при оценке стоимости незавершенного строительства — затратный. Он учитывает величину средств, которые были вложены в строительство объекта.

Но и в применении затратного подхода есть свои трудности. Рыночная стоимость, рассчитанная с его помощью, зависит от того, как в будущем будет использоваться объект. Можно выделить несколько вариантов развития событий:. Если объект незавершенного строительства будет использоваться согласно первоначальному проекту, то рыночная стоимость будет равна сумме всех затрат, которые были понесены при строительстве объекта до текущего состояния. В остальных двух случаях перепрофилировании либо сносе целесообразно применение доходного подхода.

В поисках ответственного исполнителя для оценки объекта доверьте процедуру опытным независимым оценщикам. Наши специалисты — не теоретики.

За свою деятельность они отработали четкий алгоритм оценки даже сложных объектов. Пожалуйста, скачайте более современный браузер на ваш выбор, чтобы удобно пользоваться сайтом Firefox Google Chrome Яндекс браузер. Оценка незавершенного строительства Оценка недвижимости Незавершенное строительство.

Появились вопросы по услуге? Метки: Оценка Недвижимость Незавершенное строительство. О сложности оценки подобных объектов Недостроенные и не веденные в эксплуатацию здания и сооружения весьма сложны в оценке.

Это объясняется несколькими причинами: Применение доходного подхода в их отношении ограничено или вовсе невозможно, ведь объекты не готовы к использованию, их не используют в коммерческих целях и, следовательно, они не приносят прибыль; Нередко незавершенное строительство не имеет четкого юридического статуса, у него могут быть несколько владельцев, оспаривающих право собственности.

Часто строительство и останавливается из-за отсутствия юридической урегулирования; Еще один момент, который затрудняет определение рыночной стоимости, — в том, что недостроенные здания подвергаются усиленному износу. Во время оценки стоимости незавершенного строительства специалисту необходимо определить степень износа каждого элемента конструкции и рассчитывать рыночную цену объекта с ее учетом.

Как происходит рыночная оценка незавершенного строительства? Независимые оценщики учитывают десятки факторов среди них много специфичных : Состав объекта; Его юридический статус, наличие и количество собственников; Причины приостановления строительства выделяют: финансовые затруднения у заказчика строительства, ошибки в проекте, внезапно появившиеся юридические проблемы ; Технические и конструктивные характеристики объекта на стоимость незавершенного строительства влияют размеры и площадь объекта, степень доработки каждого элемента, износ элементов конструкции и возможность их использования после завершения строительства с учетом их износа.

Читайте так же:  Преступление на бытовой почве это

На заметку! Свяжитесь с нами. Еще услуги в разделе Оценка недвижимости. Под оценкой стоимости квартиры понимают ряд мероприятий по установлению рыночной стоимости права собственности на оцениваемый объект Оценка недвижимости Оценка стоимости Квартиры. Оценка Недвижимость Оценка стоимости Коттедж. Девяностые годы прошлого века для строительства в сфере жилой недвижимости ознаменованы появлением особого вида домов — таунхаусов. Они представляют собой Оценка недвижимости Оценка стоимости Таунхаус.

Независимая оценка загородной недвижимости проводится для определения рыночной объектов, расположенных за пределами города. Оценка Недвижимость Оценка стоимости Загородная недвижимость.

Оценка стоимости земельного участка — это определение стоимости, исходя из её параметров: площади, местоположения, категории, назначения Оценка недвижимости Оценка стоимости Земельный участок. Каждый четвертый россиян имеет в собственности садовый участок. Перед продажей, покупкой, обменом на другое имущество, перед собственником встает проблема Оценка Недвижимость Оценка стоимости Участок. Независимая оценка зданий — одна из востребованных услуг в сфере оценочной деятельности.

Ежедневно эти объекты недвижимости становятся предметом различных Оценка зданий Оценка недвижимости. Практика наших независимых оценщиков показывает, что оценка сооружений — одна из сложных процедур в оценочной деятельности. Это объясняется спецификой самих Оценка недвижимости Сооружения. Гараж и машиноместо — полноценные объекты недвижимости.

Они могут использоваться в коммерческих целях например, их сдают в аренду. Их продают, покупают, Оценка Недвижимость Оценка стоимости Гараж Машиноместо. Под нежилыми помещениями понимаются объекты недвижимости, которые не предназначены для проживания, но используются для других целей: хранения, производства, Оценка Нежилое помещение Оценка недвижимости.

[3]

Ваш браузер не поддерживает функционал этого сайта Пожалуйста, скачайте более современный браузер на ваш выбор, чтобы удобно пользоваться сайтом Firefox Google Chrome Яндекс браузер.

Жалоба на работу сотрудника. Ваше сообщение. Заказать звонок. Форма заказа услуги. Отправить заявку.

Оценка объектов незавершенного строительства с использованием . чтобы с определенной долей достоверности рассчитать конечные показатели. доходного подхода к объектам незавершенного строительства можно. В статье предложен модифицированный подход к определению реальной величины Классификация объектов незавершенного строительства необходима для . Доходный подход к оценке подразумевает, что стоимость объекта Стоимость государственного участия можно рассчитать как долю от.

Байковская соискатель кафедры философии, Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. В статье предложен модифицированный подход к определению реальной величины рыночной стоимости объекта недвижимости на каждой стадии строительства, что дает возможность выявить целесообразность и наилучшую форму государственного участия в проекте.

Выплаты на детей в возрасте до трех лет получат около тысяч семей Путин озвучил условия диалога с Украиной ЛДПР предлагает отказаться от частных камер фиксации нарушений правил дорожного движения В ГД внесли законопроект о предоставлении жилья инвалидам вне зависимости от их доходов У Huawei появился шанс вернуть производство смартфонов в нужное русло. В инвестиционном полку прибудет ЛДПР предлагает отказаться от частных камер фиксации нарушений правил дорожного движения НПФ настаивают на делегировании прав расчета периода выплаты накопительной пенсии ГД рассмотрит инициативу по введению наказания за продажу гаджетов без отечественного ПО. Главное Документы Эксперты.

Оценка незавершенного строительства: цели, методы, стоимость услуги

Об утверждении стандартов оценки. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего Вице-министра юстиции Республики Казахстан. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней со дня его первого официального опубликования. Министра юстиции. Республики Казахстан.

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы. Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика.

Видео (кликните для воспроизведения).

При оценке объектов незавершенного строительства теоретически также возможно применение всех трех подходов. Применение сравнительного подхода ограничивает неразвитость рынка купли-продажи объектов незавершенного строительства. То есть будет практически невозможно найти информацию о купле-продаже аналогичных объектов, если же какие-то объекты все-таки продаются, то, как правило, они существенно отличаются от оцениваемого объекта, поэтому придется проводить слишком много корректировок.

Особенности оценки незавершенного строительства[III]

Источники


  1. CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.

  2. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

  3. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.
  4. Михайленко, Е. В. Менеджмент в юриспруденции / Е.В. Михайленко. — М.: НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, МОДЭК, 2012. — 280 c.
  5. Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.
Можно ли рассчитывать объект незавершенного строительства доходным подходом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here