Принципы ценообразования в недвижимости

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: "Принципы ценообразования в недвижимости" с профессиональным объяснением. Если у вас в процессе прочтения возникли вопросы, то дочитайте статью до конца, а в случае, если не нашли ответа вы всегда можете обратиться к нашему дежурному консультанту.

Рынок недвижимости. Ценообразование. Общий обзор.

Каждый риэлтор, опытный и начинающий, должен обладать минимальными экономическими знаниями, касающимися риэлторской деятельности. Умение разбираться в тонкостях и тенденциях развития рынка недвижимости показатель профессионализма риэлтора.

Ценообразование на рынке недвижимости.

Всегда и везде, в любой стране земля составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю имущества приходится более 50% мирового богатства. Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков.
Недвижимостью считается то, что так или иначе привязано к земле (ГК РФ). Об этом говориться в статье Что продает риэлтор?

Рынок недвижимости включает в себя:

• Рынок инвестиционных проектов и отдельно стоящих зданий (комплексы, поселки и дома);
• Рынок офисных помещений;
• Рынок торговых помещений;
• Рынок производственных и складских помещений;
• Аренда нежилых помещений
• Рынок жилья, который делится на:
 Первичный – новостройки, реконструкция;
 Вторичный – квартиры, комнаты, жилые дома;
 Аренда – квартир, комнат, жилых домов.

Рынок недвижимости определяется отношением спроса и предложения, от этого зависит цена. В свою очередь, высота цены определяет отношение спроса и предложения. Другими словами, если возрастает спрос, то возрастает цена, а если возрастает цена, то падает спрос, и наоборот, если падает спрос, цена понижается. На ценообразование влияют внешние и внутренние факторы.

Цена – есть денежное выражение стоимости товара, это очень сложная экономическая категория, связанная практически со всеми элементами экономических отношений в обществе. На формирование цены влияют внешние и внутренние факторы развития общества в целом, как политическое, так и экономическое развитие.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого, так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Ценообразование на рынке недвижимости.

Мы рассмотрели факторы, влияющие на уровень цен, на национальном и региональном рынках в целом. В следующей статье – уроке мы рассмотрим факторы, определяющие уровень цен на конкретный объект недвижимости, читай Экспресс-оценка стоимости объекта недвижимости.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Цены на квартиры: что влияет на ценообразование?

Если смотреть глобально, то цена на квартиру определяется «престижностью расположения» и «удобством проживания в доме». Причём второй параметр включает множество характеристик — от образованности соседей до качества инженерного обеспечения дома.

    Поделиться:

Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе. И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры. Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры.

Географический фактор: в столицах – дороже

Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение – основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе. В областных и краевых столицах цены на квартиры ощутимо выше, чем на периферии, но безусловными лидерами являются Москва и Санкт-Петербург. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что и по качеству возводимого жилья две российские столицы тоже в лидерах.

Существуют и другие факторы, связанные с географией и способные значительно повлиять на цены на квартиры. Например, наличие вблизи города туристических или курортно-санаторных зон. В качестве примера можно привести города побережья Черного моря, где недвижимость весьма востребована и отнюдь не отличается низкими ценами. Конечно, особняком стоит жилье в Сочи: после решения о проведении Олимпиады стоимость сочинской недвижимости и земли выросла до небес.

Уровень жизни и цены на квартиры

Довольно существенным ценовым критерием для рынка недвижимости может являться уровень жизни, определяющий покупательную способность и деловую активность горожан. Наличие в городе развитых коммерческих структур, прибыльных предприятий, а также ряда других экономических факторов, неизменно поднимает цены на квартиры. Как правило, подобными преимуществами обладают достаточно крупные города, и ситуация обычно такова: чем больше город, тем дороже жилье. Связано это с тем, что мегаполисы обладают намного большими возможностями: и зарплаты выше, и шире потенциал карьерного роста, и больше коммерческих возможностей. Перечисленные факторы постоянно притягивают в крупные города немалый поток людей, приезжающих «в поисках удачи». И все это рождает высокий спрос на жилье, вызывая соответствующую реакцию рынка: в городах-миллионниках цены на квартиры порой в несколько раз выше, чем в городах со 100-300 тыс. населением.

Что влияет на стоимость жилья внутри одного города?

Общие тенденции рынка недвижимости в стране не слишком применимы при анализе стоимости квартир в конкретном городе. При том что стоимость услуг, товаров и продуктов питания в большинстве населенных пунктов не слишком отличается, цены на квартиры могут разниться самым радикальным образом. Поэтому имеет смысл поговорить о факторах, влияющих на относительную стоимость жилой недвижимости внутри отдельно взятого города. Это местоположение (район), характеристики и год постройки дома, этажность, качество инфраструктуры и удобство транспортного сообщения.

Традиционно в число самых престижных и дорогих входят районы, расположенные вблизи центра города. При этом речь идет не всегда о географическом центре, а скорее об экономическом, где расположены центры деловой жизни горожан. Хотя в последнее время довольно высокими ценами на квартиры могут похвастаться и определенные спальные районы, отличающиеся отличной экологией и качественной инфраструктурой. Как правило, речь идет о новых жилых комплексах, где возводится современное жилье комфорт- и бизнес-класса.

Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывают характеристики здания и год его постройки. Обычно здесь действует принцип: чем старше, тем дешевле, хотя бывают и исключения – добротные и просторные «сталинки». Наиболее экономичным классом жилой недвижимости можно назвать «хрущевки», невысокая стоимость жилья в которых объясняется как «почтенным возрастом» домов, так и неудобными планировками. Интересен тот факт, что, согласно данным опросов москвичей, большинство жителей столицы за то, чтобы возводилось больше доступных по ценам квартир. Однако это же большинство против строительства нового компактного жилья с неудобной планировкой «хрущевок». А максимум недовольства вызывает маленькая кухня, ведь у россиян это место, где люди часто собираются всей семьей, общаются с друзьями.

Читайте так же:  После лишения прав кода можно идти сдавать билеты

Цены на квартиры: эконом, бизнес и элит

Наиболее дорогим является сегмент элитной недвижимости, где требования к жилью растут год от года. По мнению некоторых экспертов, элитное жилье является самым стабильным сектором рынка недвижимости, который в наименьшей степени задел недавний кризис. Причем, определяющие критерии, по которым квартиры относят к элитному классу, могут значительно отличаться в разных городах. Но всегда это наиболее просторное и комфортабельное жилье, расположенное в самых престижных районах.

Стоимость квартир элитного уровня – достаточно сложная тема: зачастую речь идет об уникальной недвижимости, и принцип сравнительного анализа здесь не подходит. Нередко для определения цены на квартиру элит-класса необходим профессиональный подход, поскольку требуется оценить множество разнообразных параметров. В каком-то смысле, сегмент элитной недвижимости живет и развивается по своим законам: стоимость жилья определяется не только объективными условиями, но и тем, сколько состоятельный человек готов заплатить за покупку именно этой квартиры.

Если говорить о среднем ценовом секторе рынка недвижимости, а это, как правило, бизнес-класс, здесь наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя до кризиса лидерство было за трехкомнатными. Конечно, цены на квартиры бизнес-класса отнюдь не вписываются в рамки «доступного жилья», и в большинстве российских мегаполисов данный сегмент рынка не очень велик. Исключением являются Москва и Питер: например, на первичном рынке недвижимости столицы наибольшее число предложений приходится именно на бизнес-класс. Здесь определяющее влияние на стоимость жилья оказывает район расположения, характеристики дома и квартиры, а также наличие дополнительных опций (подземный паркинг, климат-системы, системы-контроля доступа, собственная инфраструктура и т. д.).

В большинстве городов самым обширным остается сегмент эконом-класса, хотя и здесь цены лишь формально можно назвать «доступными». Тем не менее, благодаря развитию ипотечного кредитования, стоимость экономичного жилья уже доступна для значительной части населения. Причем, самыми выгодными ценами на квартиры зачастую отличаются новостройки: на стадии строительства можно купить жилье на 10-20% дешевле. На вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, наилучшим сочетанием «цена-качество» обладают кирпичные дома постройки середины-конца 80-х годов прошлого века. Определяющим влиянием на стоимость квартир в сегменте эконом-класса обладает весь комплекс параметров (район, тип дома, характеристики квартиры, транспортная доступность, инфраструктура), но наиболее значимым можно назвать местоположение.

Резюме: за что мы платим при покупке жилья?

Все перечисленные выше факторы, влияющие на цены на квартиры, в сумме можно обозначить выражением «удобство проживания». И именно за это, прежде всего, мы платим деньги при покупке жилья. Это и расположение района, и удобство транспортных развязок, и характеристики дома, и планировка квартиры, и социальная инфраструктура, и экология, и еще многое другое. При этом каждый параметр имеет определенное влияние на стоимость жилья, и иногда специалистам бывает непросто сориентироваться, насколько реалистичны цены в том или ином случае. Даже профессиональные оценщики порой называют разные цифры, не скрывая, что эта оценка относительна.

Тем не менее, большинство обывателей к ценам на квартиры имеют лишь праздный интерес, в то время как специалисты постоянно анализируют тенденции рынка недвижимости. Именно поэтому, если вы намерены купить или продать квартиру, не имея соответствующего опыта, лучше обращаться к профессионалам. С практической точки зрения, их мнение всегда будет более ценным, чем мнение знакомых, высказанное за чашкой кофе.

Виды цен на объекты недвижимости

Таблица 11 — Средневзвешенная цена 1 кг изделий

Наименование продукта Сорт Цена за 1 кг, тыс. руб. Количество продукта, поступившего за отчетный период, кг Сумма, тыс. руб.
Макароны Лапша Вермишель любительская Высший Первый Высший 17,2 15,9 16,4 40 000 12 200 688 000 194 000 155 800
61 700 1 037 800

Из данных табл. 14 следует, что средневзвешенная цена 1 кг макаронных изделий равна 1 037 800 : 61 700 = 16,8 тыс. р.

Переход отрасли на работу в рыночных условиях предполагают:

[2]

o расширение самостоятельности предприятий;

o на цену продукции общественного питания влияет множество факторов затраты предприятия, потребительские свойства продукции, уровень и качество обслуживания, посещаемость, месторасположение, покупательское восприятие.

Поэтому одним из методов ценообразования в этой отрасли является метод ощущаемой ценности блюда и товарного ассортимента.

1. Ценообразование: учебник /под общ. ред. И.И.Полещук – Мн.: БГЭУ, 2001, с.174-184.

2. Цены и ценообразование: учебник под ред. И.К. Салимжанова – М.: ТК «Велби», издательство «Проспект», 2003, с 121-127.

3. Ценообразование: ответы на экзаменационные вопросы/ О.Э.Шаркова – Минск: «ТетраСистемс», 2009, с.109-121.

Тема 8: ЦЕНЫ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Особенности функционирования рынка недвижимости. Цены, обслуживающие рынок недвижимости.

2. Методы определения цен на строительную продукцию. Формирование свободных (договорных) цен.

3. Формирование ставки арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения.

1. Особенности функционирования рынка недвижимости. Цены, обслуживающие рынок недвижимости.

На рынке недвижимости реализуются объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения. Этот рынок является составной частью национальной экономики.

Инфраструктура рынка недвижимости – торги, аукционы, консультационные и риэлтерские фирмы, агентства, специализирующиеся на торговле недвижимостью.

Особенности формирования рынка недвижимости:

o Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость.

o Недвижимость стационарна и не может быть перемещена с места на место, поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.

o Купля-продажа недвижимости – это движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход, так как купленный дом, квартиру и т.д. можно продать по более высокой цене.

o Рынок недвижимости состоит из ряда относительно обособленных сегментов (производственных строений, жилья, нежилых помещений, земли и т.д.). Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно и имеет собственную законодательную и нормативную базы.

o В своем большинстве объемы недвижимости являются продукцией строительного производства.

o На рынке недвижимости выделяются две его составляющие:

v первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами являются государство в лице республиканских и местных органов власти, строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости;

v вторичный рынок,где недвижимость выступает как товар ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием этого рынка. К ним можно отнести:

· многообразие строительной продукции (здания и сооружения производственного назначения, объекты просвещения и здравоохранения, жилье и т.д.);

· масштабность, то есть отдельные объектов стоят миллиарды рублей;

· территориальная закрепленность объектов – использование их по месту изготовления;

Читайте так же:  Имеет ли право законный представитель несовершеннолетнего

· изготовление продукции по индивидуальному проекту «под заказ»;

· зависимость стоимости строительства от природных и климатических условий;

· большая продолжительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет).

Поскольку строительство многих объектов продолжается длительное время, поэтому кроме стоимости объектов недвижимости определяются также цены на отдельные виды работ, этапные, конструктивные элементы и т.п. В связи с этим рынок продукции строительства обслуживает множество различных видов цен.

1. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования.

2. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты.

3. Договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и стоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений.

4. Цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров).

5. Биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства.

6. Цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а так же на коттеджи, гаражи, дачи.

7. Арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местоположения, амортизации, платы за землю.

8. Удельные цены на потребительскую единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м 2 жилой или полезной площади, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре и т.д.).

  1. Методы определения цен на строительную продукцию

В инвестиционном процессе применяются следующие виды цен:

— на этапе принятия решения о строительстве объекта применяется цена инвестора (заказчика), которая служит для оценки финансовых возможностей инвестора и возможности привлечения в случае необходимости других инвесторов, а также заемного капитала или для объявления стартовой цены при проведении подрядных торгов;

— на этапе проведения торгов применяется цена предложения (оферты). Эта цена определяется подрядными организациями — претендентами на получение заказа на строительство объекта и служит для подачи ими тендерного предложения при участии в торгах;

— на этапе заключения договора (контракта) строительного подряда применяется договорная (контрактная) цена, которая фиксируется в договоре строительного подряда и определяется по результатам проведения торгов.

Вернуться на главную страницу. или ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Видео (кликните для воспроизведения).

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Разработка рекомендаций по ценообразованию квартир

Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе. И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры. Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры. Географический фактор: в столицах – дороже Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение – основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе.

Принципы ценообразования в недвижимости

Цены на квартиры: что влияет на ценообразование?

Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты. Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов.

Malbusiness.com

1. основные понятия и термины

Приведенное определение может быть применено и к определению общей площади жилья индивидуального дома. Использование показателя «общей площади жилья» для расчета платы за содержание и ремонт жилья (включая капитальный ремонт) базируется на том, что указанный платеж устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание, капитальный и текущий ремонты мест общего пользования в жилых домах, к которым в том числе относятся: межэтажные лестничные клетки, лестницы, крыши, чердачные помещения, технические подполья, коридоры, несущие конструкции и наружные части фасадов зданий, балконов, козырьков, лоджий, эркеров и др. Указанная площадь должна быть приведена в лицевых счетах каждой квартиры.
Для определения платы за отопление в расчете на 1 кв.

Цены на квартиры – проблема ценообразования, мифы и реалии рынка

Почему рекомендации по ценообразованию так важны? Во-первых, от цены на продукт производства или продажи напрямую зависит прибыль вашего бизнеса. Во-вторых, с ценой на продукт связаны практически все аспекты вашего производства: качество и производительность оборудования; организация производства; квалификация вашего персонала; местонахождение вашего бизнеса; качество выпускаемого вами продукта. В-третьих, целесообразность производства продукта и, даже, существования вашего бизнеса во многом зависит от цены на продукт.

Примеры в предыдущих статьях, думаю, убедили Вас в этом. Для начала, для введения в суть вопроса, прежде, чем начать давать рекомендации по ценообразованию, немного теории и определений. Различают два основных вида цен – оптовые и розничные.

[1]

Розничной называется цена, которая устанавливается на товар, продаваемый в личное потребление в малых количествах.

Ценообразование на рынке недвижимости

В то же время необходимо отметить, что в настоящее время регулирующим органом утверждается уровень рентабельности, либо единый для всех жилищно-коммунальных организаций, включая жилищные, либо дифференцированный по видам деятельности ЖКХ. Норматив рентабельности носит в этом случае ограничительный характер, не имеющий, как правило, необходимого содержательного обоснования, и, как следствие, в тарифе никак не учитывается потребность организаций в средствах на развитие и социальные нужды. В соответствии с тем, что жилищные организации становятся самостоятельными субъектами хозяйствования, несущими во все большей степени ответственность за состояние жилищного фонда, они должны иметь определенные финансовые возможности по проведению не только текущего ремонта жилья, но и его капитального ремонта и реконструкции и учитывать это при формировании тарифа.

Величина затрат на текущую деятельность (содержание и ремонт жилья), а также затрат на проведение капитального ремонта и реконструкции жилых домов должна определяться в результате нахождения местным органом самоуправления компромисса между потребностями жилищных организаций в финансовых средствах и возможностями бюджета муниципального образования и средней семьи по оплате соответствующих расходов. Алгоритм формирования тарифов на содержание и ремонт жилья (включая капитальный ремонт), базирующийся на этих предпосылках, приведен на рис. 2.1. 2.7. Первым этапом формирования тарифов является оценка обоснованности расходов жилищных организаций (см.

Читайте так же:  Журнал учета люминесцентных ламп образец в доу

Принципы ценообразования в недвижимости

Библиографическая ссылка на статью:
Рычкова А.П. Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2013. № 4 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2013/04/2187 (дата обращения: 07.02.2019).

Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России, в частности и в городе Тюмень. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.

Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья, так в г.Тюмени в последнее время строители ежегодно вводят более миллиона квадратных метров жилья. Они вплотную приблизились к задаче, поставленной в момент старта соответствующего приоритетного национального проекта – строить по 1 кв. метру жилой площади на человека в год.

Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный. Что касается г.Тюмени, то надежными застройщиками, занимающими лидирующие позиции в рейтинге строительных компаний, относятся такие компании как: ОАО «Тюменская домостроительная компания» по результатам ввода жилых квадратных метров в многоквартирных жилых домах компания занимает статус лидера согласно данным 2012 года, компания ввела в эксплуатацию 135 769 кв.м., ООО «ПСК Дом» (53 569 кв.м) а так же ООО «Партнер- Инвест» (50 852 кв.м). [2]

Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.

Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.

Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: во-первых, это месторасположение жилого дома; так в г.Тюмени высокобюджетное жилье для потенциальных покупателей расположено в Центральной части города, поскольку инфраструктура данных районов достаточно хорошо развита, наиболее дешевое жилье расположено в отдаленных от центра города районах, таких как: Войновка, Мыс, ММС, Тарманы.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.

Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.

Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:

  • передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
  • условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
  • условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
  • состояние рыка (в том числе время продажи);
  • местоположение;
  • степень строительной завершенности объекта;
  • физические характеристики;
  • экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.

Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора – предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).[1]

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов земле-пользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).[1]

К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.

14.3 Принципы формирования цен на рынке жилья в городе

14.3.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья

Объект недвижимости может иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т. д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога — способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.

Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Самой распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

Читайте так же:  Срок обмена и возврата товара

Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость — затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости. Стоимость замещения — затраты на создание аналогичного объекта.

Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость — стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуды.

Инвестиционная стоимость — стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость — вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости — залог успешной работы оценщика.

Ценообразование на рынке недвижимости

Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке следует разделить все внешние факторы на две основные категории: локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты – это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже. [7, с. 47-52]

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять и десять и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через пять-десять лет.

Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Они гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако являются общими для всех объектов недвижимости. Например, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие – чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки.

Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):

В этой формуле Ck(t,pi) – цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) – вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, т.е. не зависящих от k и pi, и Lk(pi) – вклада локальных факторов для k-ого объекта, не зависящих от времени t. Величины pi – набор параметров, описывающих объект.

Практическая выгода данного подхода: во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, например, в базах последнего месяца, объем которых ограничен. Если надо найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсем не оказаться, либо оказаться всего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья (например, тип дома – район), почти половина ячеек пустые, т.к. недостаточно статистики.

Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов – корректировок для оценки – гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. Однако подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию нужно организовать сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии.

Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить зная текущий уровень цен Ck и набор корректировок Lk. Эта функция получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы в отличие от цен акций отдельных компаний показывают общий подъем или спад фондового рынка. Не зависимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на отдельные объекты меняются синхронно – единым «пучком», а индекс стоимости как раз и является показателем направления этого «пучка».

Читайте так же:  Условия оформления в дом престарелых

Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т.д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связана с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам – пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. «Взлет» или «провал» текущей точки на графике вовсе не означает начала подъема или спада рынка – это просто статистический шум.

Методология вычисления функции G(t) напротив использует величины Lk, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, в результате чего новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всего замечать новые тенденции к росту или спаду.

Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объема текущей выборки, т.к. все нынешние показатели рынка определяются, прежде всего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков – объем выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются все когда-либо проданные или продававшиеся квартиры – миллионы вариантов.

Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость – не биржевой товар. Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным «общим знаменателем», позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. Например, функцию G(t) – индекс стоимости жилья — можно рассматривать как курс квадратного метра – некий аналог курса мировых валют – доллара или евро. Таким образом, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики. [2, с.192]

Метод ценообразования — метод расчета цены товара с учетом издержек производства, средней прибыли, а также с учетом спроса и предложения.

Мoжнo выдeлить cлeдyющиe тpи гpyппы мeтoдoв цeнooбpaзoвaния:

1) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa coбcтвeнныe издepжки ocнoвaнo нa ycтaнoвлeнии цeны кaк peзyльтaтa бaзoвыx зaтpaт нa eдиницy пpoдyкции плюc пpибыль, кoтopyю пpeдпpиятиe пpeдпoлaгaeт пoлyчить.

— Мeтoд «Издepжки + пpибыль».

Цeнa paccчитывaeтcя пo фopмyлe: P = C x (l + R/ 100),

Гдe С — yдeльныe тeкyщиe издepжки пo пpoизвoдcтвy и cбытy тoвapa,

R — нopмaтивнaя peнтaбeльнocть.

— Мeтoд «цeлeвoй пpибыли».

В этoм cлyчae фиpмa зapaнee плaниpyeт жeлaeмый ypoвeнь peнтaбeльнocти вceгo oбъeмa пpoизвoдcтвa пpoдyкции (в пpeдeлax имeющиxcя пpoизвoдcтвeнныx мoщнocтeй и плaнoвoй ceбecтoимocти oбъeмa выпycкa) и ocyщecтвляeт pacчeт пo фopмyлe: Р = С + Е x К,

гдe С — yдeльныe тeкyщиe издepжки, cвязaнныe c пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

К — yдeльныe инвecтиции в ocнoвнoй и oбopoтный кaпитaл, oбycлoвлeнныe пpoизвoдcтвoм и peaлизaциeй тoвapa,

Е — нopмa пpибыли нa кaпитaл, oтpaжaющaя жeлaeмyю для пpeдпpиятия вeличинy пpибыли дo yплaты нaлoгoв.

2) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa cпpoc. Пpи иcпoльзoвaнии этoгo мeтoдa иcxoдят из кaчecтвeннoгo и кoличecтвeннoгo aнaлизa пoтpeбитeльcкиx xapaктepиcтик тoвapa либo из вeличины экoнoмичecкoгo эффeктa, пoлyчaeмoгo пoтpeбитeлeм зa вpeмя иcпoльзoвaния тoвapa. Вaжными изyчaeмыми элeмeнтaми здecь cтaнoвятcя пoлeзнocть (oщyщaeмaя цeннocть тoвapa) и чyвcтвитeльнocть тoвapa к цeнe.

3) Цeнooбpaзoвaниe, opиeнтиpoвaннoe нa кoнкypeнцию.

Мeтoд cpeднepынoчныx цeн. Мeтoд пpeдпoлaгaeт пpoдaжy тoвapoв пo paccчитaннoй нa ocнoвe кoнкypeнтныx дaнныx «cpeднepынoчнoй цeнe».

Мeтoд «гoнки зa лидepoм». Пpи этoм мeтoдe ycтaнoвлeниe цeны тoвapa ocyщecтвляeтcя нa ocнoвe цeны вeдyщeгo кoнкypeнтa c yчeтoм кoнкypeнтнoй cитyaции нa pынкe, диффepeнциaции тoвapa и eгo кaчecтвa. Пo cyщecтвy, этoт мeтoд пpeдпoлaгaeт oткaзe paзpaбoтки coбcтвeннoй цeнoвoй пoлитики c opиeнтaциeй нa вeдyщyю цeнy.

Уcтaнoвлeниe цeны нa ocнoвe oткpытыx тopгoв. Мeтoд иcпoльзyeт вepoятнocтныe oцeнки и пpeдпoлaгaeт cлeдyющyю пocлeдoвaтeльнocть пpoвeдeния pacчeтoв:

pacчeт издepжeк, cвязaнныx c выпoлнeниeм кoнтpaктa;

aнaлиз тaктики тopгoв, пpимeняющeйcя пoтeнциaльными кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вepoятнocти тoгo, чтo цeнa пpeдлoжeния фиpмы oкaжeтcя нижe цeны, зaпpaшивaeмoй кoнкypeнтaми;

oпpeдeлeниe вeличины цeны, кoтopaя пpинeceт пpeдпpиятию «мaкcимaльнyю oжидaeмyю пpибыль».

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Проведенная в России либерализация цен на товары и услуги привела к сокращению воздействия государства на процесс регулирования цен и колоссальному росту цен. С помощью искусственно поднятых высоких цен производители возмещают любые производственные затраты, и при этом они не заинтересованы в повышении качества товара. С 1992 года система ценообразования сведена к применению свободных, рыночных цен, величина которых определяется спросом и предложением на рынке товаров. Государственное регулирование цен используется для узкого круга товаров, производимых монопольными государственными предприятиями.

Вернуться на главную страницу. или ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Видео (кликните для воспроизведения).

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Источники


  1. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.

  2. Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики, №6(12), 2011. В 3 частях. Часть 1. — М.: Грамота, 2011. — 232 c.

  3. История и методология естественных наук. Выпуск XXX. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 200 c.
  4. Научные воззрения профессоров Пионтковских (отца и сына) и современная уголовно-правовая политика. — М.: Статут, 2014. — 432 c.
  5. Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.
Принципы ценообразования в недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here